Le viager, longtemps perçu comme un mode de vente marginal en France, connaît aujourd’hui un regain d’intérêt, notamment dans les villes moyennes. Ce type de transaction, qui mêle aspects patrimoniaux, démographiques et financiers, répond à des besoins croissants chez les seniors en quête de solutions pour améliorer leur pouvoir d’achat à la retraite. Dans les villes moyennes françaises – souvent synonymes de qualité de vie et de proximité intergénérationnelle – cette tendance s’amplifie. Pourquoi un tel engouement ? Analyse des facteurs qui expliquent cette dynamique observable sur le terrain immobilier.
Un contexte démographique favorable à la vente en viager
Le vieillissement de la population française est un phénomène bien documenté. Selon l’INSEE, plus de 20 % des Français avaient plus de 65 ans en 2023. Le nombre de seniors devrait encore croître dans les prochaines décennies. Face à cette évolution, les retraités cherchent des solutions pour compléter leur pension souvent jugée insuffisante.
Le viager apparaît comme une réponse pertinente : il permet au vendeur, généralement senior, de percevoir un bouquet initial (somme versée comptant à la signature), accompagné d’une rente viagère mensuelle, tout en conservant la jouissance de son logement. Cela contribue à maintenir leur niveau de vie tout en sécurisant leur avenir.
Ce mécanisme est encadré par les articles 1968 à 1983 du Code civil français et s’apparente à une vente avec paiement échelonné, liée à la durée de vie du crédirentier (le vendeur).
Les villes moyennes : un terrain propice au développement du viager
On désigne par « villes moyennes » les agglomérations de 20 000 à 100 000 habitants. Ces territoires, souvent situés en dehors des grandes métropoles, présentent une attractivité croissante tant pour les seniors que pour les investisseurs immobiliers. Plusieurs facteurs expliquent cet engouement :
- Un cadre de vie apaisé : Ces villes bénéficient d’un cadre de vie agréable, avec un coût de la vie inférieur à celui des grandes agglomérations. Les seniors y trouvent un environnement à taille humaine, souvent doté d’infrastructures médicales, culturelles et sociales suffisantes.
- Des prix immobiliers attractifs : Les prix des biens y sont généralement plus abordables, ce qui facilite la négociation d’un viager, notamment par des acquéreurs plus jeunes ou des investisseurs à la recherche de placements alternatifs.
- Un marché immobilier moins tendu : Contrairement aux grandes villes où les transactions se font dans un climat de forte concurrence, les villes moyennes offrent un marché plus serein pour mettre en place une vente différée ou conditionnelle comme le viager.
Le viager, une stratégie patrimoniale pour les seniors
Vendre en viager est une véritable stratégie patrimoniale. Cela permet aux propriétaires âgés de monétiser une partie de leur patrimoine immobilier tout en conservant leur droit d’usage et d’habitation (DUH). Les motivations sont multiples :
- Compléter une retraite insuffisante : Dans un contexte où les pensions stagnent, la rente viagère mensuelle assure un complément de revenu stable et garanti.
- Anticiper la dépendance : Les sommes perçues peuvent permettre d’aménager le domicile ou d’anticiper l’entrée dans un établissement spécialisé, voire de financer une aide à domicile.
- Transmettre autrement : Vendre en viager n’empêche pas la transmission aux héritiers. Certains seniors souhaitent aussi alléger la gestion de leur patrimoine ou éviter les conflits successoraux ultérieurs.
Cette stratégie est d’autant plus pertinente que le viager bénéficie d’un régime fiscal avantageux. Par exemple, la rente viagère est soumise à l’impôt sur le revenu uniquement après un abattement proportionnel à l’âge du crédirentier (article 158-6 du Code général des impôts).
Une meilleure acceptabilité culturelle du viager
Pendant longtemps, le viager a souffert d’une image négative, souvent associée à des cas isolés médiatisés. Aujourd’hui, ce mode de vente bénéficie d’un retour en grâce, grâce à une meilleure information du public, à la professionnalisation des acteurs du secteur (notamment via des plateformes spécialisées et des études notariales), et à l’évolution des mentalités.
De nombreuses structures, comme l’Association Française du Viager (AFV), contribuent à réhabiliter cette forme de transaction. Elles proposent des barèmes fidèles au marché, éducatif et pédagogique, à destination des vendeurs comme des acheteurs, ce qui facilite l’émergence de projets transparents et équilibrés.
Le profil des vendeurs en viager dans les villes moyennes
Les seniors vivant dans les villes moyennes présentent souvent un profil homogène : propriétaires depuis de nombreuses années, revenus stables mais modérés, attachement au lieu de vie. Ils disposent, pour la majorité, de maisons individuelles ou d’appartements acquis à des prix plus bas que dans les grandes métropoles, ce qui augmente la valeur actuelle nette de leur bien dans un contrat de viager.
Ils souhaitent :
- Rester dans leur logement aussi longtemps que possible ;
- Conserver leur indépendance économique ;
- Éviter de devenir une charge financière pour leurs enfants.
Le viager occupé devient dans ce contexte l’outil idéal, leur permettant d’atteindre ces objectifs tout en assurant une rentabilité attractive pour l’acquéreur. Ce dernier, souvent un investisseur patrimonial, bénéficie d’un prix d’acquisition décoté en contrepartie de l’occupation du bien par le vendeur et de l’aléa lié à sa longévité.
Des acteurs spécialisés désormais bien implantés
Le développement du marché du viager dans les villes moyennes s’appuie sur une offre professionnelle en plein essor. Des sociétés telles que Viagimmo, Vitalepargne ou encore Renée Costes Viager ont adapté leur offre à ces zones géographiques, en proposant l’accompagnement de bout en bout des vendeurs comme des acheteurs.
Cette structuration du marché contribue à sécuriser les opérations, à valoriser les biens de manière réaliste et à mettre en relation une demande en forte croissance de retraités et une offre d’acquéreurs en quête de placements stables, notamment face à la volatilité des marchés financiers classiques.
Une situation juridique et fiscale sécurisée
Le viager est strictement encadré par le Code civil et mérite d’être envisagé sous un angle juridique solide. Le contrat est généralement établi par acte notarié, garantissant la sécurité des obligations et la transparence des engagements. L’acquéreur est ainsi protégé contre les risques de contestation, tandis que le vendeur bénéficie d’une garantie renforcée sur sa rente viagère.
L’article L132-3 du Code des assurances autorise également la souscription de garanties supplémentaires sur la perception de la rente, tandis que le régime de la fiscalité des rentes viagères à titre onéreux reste favorable comparé à d’autres revenus.
Enfin, la loi ELAN (Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique), promulguée en novembre 2018, a clarifié certains dispositifs liés à la sécurisation des transactions entre particuliers, favorisant indirectement le développement des montages immobiliers atypiques comme le viager dans des zones tendancielles comme les villes moyennes sensibles à l’innovation immobilière.
Compte tenu de tous ces facteurs, la vente en viager dans les villes moyennes représente aujourd’hui une option sérieuse pour de nombreux seniors souhaitant optimiser leur patrimoine tout en profitant de leur retraite dans un cadre de vie équilibré. L’évolution démographique, le contexte économique et les transformations de l’habitat dessinent une trajectoire favorable au développement de ce mode de vente, autrefois marginal, désormais au cœur des stratégies de gestion patrimoniale des retraités français.
