Comprendre le cadre fiscal du viager immobilier
L’achat d’un bien en viager est souvent présenté comme une solution intéressante pour se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût tout en apportant un complément de revenu au vendeur, généralement un senior. Toutefois, s’engager dans une telle opération suppose de bien maîtriser les implications fiscales qui y sont associées. Ce type d’investissement présente en effet plusieurs risques fiscaux qu’il convient d’évaluer en amont afin d’éviter toute mauvaise surprise.
Dans cet article, nous passons en revue les principaux éléments fiscaux à connaître avant de signer un contrat en viager, que vous soyez investisseur ou simplement curieux d’en apprendre davantage sur cette forme particulière de transaction immobilière.
Le mécanisme du viager : rappel des fondamentaux
Le viager consiste pour un vendeur, appelé crédirentier, à céder un bien immobilier à un acheteur, le débirentier, en contrepartie de :
Le contrat de viager peut être libre (l’acheteur peut occuper le bien) ou occupé (le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation). Ce dernier cas est le plus fréquent et influe sur la fiscalité applicable.
Imposition du vendeur : la rente viagère, un revenu partiellement imposable
Pour le vendeur, la rente perçue constitue un revenu imposable. Toutefois, l’article 158, 6° du Code général des impôts prévoit un régime fiscal favorable : seule une fraction de cette rente est soumise à l’impôt sur le revenu, en fonction de l’âge du vendeur au moment de la signature du contrat :
Ainsi, une rente versée à un senior de 75 ans ne sera imposée que sur 30 % de son montant. Ce taux d’abattement est fixe et reste identique tout au long de la durée de la rente.
En outre, cette rente est également soumise aux prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) à hauteur de 17,2 %. Ces prélèvements s’appliquent sur la part taxable du revenu, selon les mêmes taux de fractionnement que l’imposition sur le revenu.
Risques fiscaux pour l’acheteur-débirentier
Du côté de l’acheteur, les risques fiscaux sont souvent mal cernés, notamment en ce qui concerne la déduction des rentes viagères ou traitement du bouquet. Voici les points à connaître :
Non-déductibilité de la rente viagère
Contrairement à certaines idées reçues, les rentes viagères versées ne sont pas déductibles des revenus fonciers ou du revenu global de l’acquéreur. Selon l’administration fiscale (BOFiP-BOI-RFPI-BASE-20-20-10-10 §230), elles constituent un élément du prix d’acquisition immobilier, au même titre que le bouquet.
En d’autres termes, ces sommes n’ouvrent pas droit à déduction, mais viennent s’ajouter au coût d’acquisition de l’immeuble et peuvent être prises en compte le jour d’une éventuelle revente pour le calcul de la plus-value immobilière.
TVA et viager : situation particulière des biens neufs
Généralement, la vente en viager d’un bien utilisé à titre de résidence principale est exonérée de TVA. Cependant, si le bien est neuf (livré depuis moins de 5 ans) et que la transaction est réalisée dans un cadre professionnel ou pour un usage commercial, la règle peut changer.
Dans ce cas, il convient d’être extrêmement vigilant, car l’acquéreur pourrait se retrouver redevable de la TVA sur le prix total du bien, y compris sur la valeur actualisée de la rente viagère. L’administration fiscale peut requalifier l’opération en fonction du profil de l’acquéreur : un investisseur professionnel est plus susceptible d’être concerné par cette situation.
Taxe foncière et charges : obligations fiscales incombant à l’acheteur
Dans le cas d’un viager occupé, la répartition des charges entre le vendeur et l’acheteur est fixée contractuellement. Toutefois, au regard du fisc, certaines catégories de charges restent légalement attribuées à chaque partie.
En règle générale :
Il est important de rappeler que si le contrat de viager prévoit une répartition différente que celle prévue par la loi, celle-ci n’engage en rien l’administration fiscale, qui peut exiger du débirentier le paiement intégral de la taxe foncière, même si celle-ci a été contractuellement mise à la charge du vendeur.
Plus-value immobilière en cas de revente
Lorsque le bien acheté en viager est revendu, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt selon les règles classiques des plus-values immobilières. Toutefois, le prix d’acquisition à retenir inclut :
Cette comptabilisation est importante car elle peut permettre de réduire l’assiette imposable en cas de revente à plus-value. En effet, l’acheteur pourra faire valoir qu’il a acquis le bien à un prix supérieur au simple bouquet initial.
Exemple : un acheteur a versé un bouquet de 50 000 €, puis une rente mensuelle de 800 € pendant 10 ans. Le coût d’acquisition global inclura 50 000 € + (800 € x 120 mois) = 146 000 €, hors frais supplémentaires.
Risque de requalification en donation déguisée
Le risque de requalification en donation déguisée concerne principalement les opérations de viager qui s’éloignent des pratiques de marché, notamment celles conclues entre parents proches ou à des conditions très avantageuses pour l’acheteur (bouquet symbolique, rente faible, espérance de vie sous-évaluée).
Dans ce cas, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation, ce qui entraîne l’application des droits de donation sur la valeur vénale réelle du bien selon le barème en vigueur (articles 752 et suivants du Code général des impôts).
Pour se prémunir contre ce risque, il est essentiel que la vente respecte les valeurs du marché au moment de la signature du contrat, et que l’espérance de vie du crédirentier ait été évaluée équitablement, en s’appuyant sur les tables de mortalité en vigueur (notamment celles établies par l’INSEE).
Viager et ISF/IFI
Depuis le remplacement de l’ISF par l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), les modalités de déclaration du bien acquis en viager dépendent de la nature du contrat :
Dans tous les cas, l’administration fiscale attend que l’assiette déclarée corresponde à la réalité économique de l’acquisition.
Conseils pratiques pour limiter les risques fiscaux
Avant de réaliser un investissement en viager, il est fortement recommandé :
Une bonne préparation en amont permet non seulement d’optimiser le rendement de l’opération, mais aussi d’éviter des requalifications fiscales pouvant générer d’importants redressements ou pénalités.
En somme, le viager demeure un outil de placement intéressant, à condition d’en maîtriser les enjeux juridiques, économiques et fiscaux. Une analyse rigoureuse du cadre réglementaire est donc indispensable pour sécuriser ce type d’investissement immobilier.
